CHOISIR LES INTERVENANTS POUR CONSTRUIRE SA MAISON
Si vous avez respecté les étapes proposées précédemment vous savez à peu près quel type de maison vous allez faire construire, mais pas encore par qui.
Alors prenez votre temps. Vous avez acheté votre terrain, s’il est isolé vous n’avez pas d’obligation de construire, mais le certificat d’urbanisme est valable 18 mois. Attention les règles d’urbanisme peuvent changées défavorablement après.
La durée de validité du permis de construire est de 3 années. Si aucun travaux n’est commencé pour devrez renouveler votre demande.
En lotissement vous devez vérifiez si une clause particulière impose un délai de construction.
Si votre maison dépasse 170 m2 vos plans doivent être signés par un architecte. Tous les constructeurs font appel, dans ce cas, à un architecte qui les signera contre rémunération
Quelle que soit sa superficie vous avez le choix entre un constructeur et un architecte.
L’idéal est bien sur d’en rencontrer plusieurs.
Quelles différences entre constructeur et architecte? 
Le terrain .
Un constructeur peut vous proposer un terrain ou un lot sur un lotissement. Généralement le terrain ne lui appartient pas et il ne sert que d’intermédiaire (donc plus-value).
Un architecte peut vous accompagner sur un terrain que vous avez sélectionné et vous faire part de ses commentaires.
L’important avant de choisir un terrain est de faire faire une étude de sols par un géologue.
Le plan de votre maison.
Un constructeur vous proposera probablement un catalogue. Parmi ces différents plans vous choisirez celui qui vous convient au mieux et vous pourrez demander quelques modifications. Mais vous n’aurez pas une maison originale. De plus après signature du contrat, les modifications sont quasiment impossibles.
Attention à la maison témoin. Les pièces sont subtilement décorées pour paraître plus grandes. Par exemple, dans une chambre le lit sera plus petit qu’un lit standard, la chambre parait ainsi plus spacieuse.
Avec un architecte pas de plan standard. Après avoir expliqué vos désirs, il vous sera proposé plusieurs esquisses que vous pourrez faire modifier selon vos souhaits. De plus après signature vous pourrez encore demander des modifications.
Le permis de construire.
Que ce soit constructeur ou architecte, les deux peuvent préparer la demande. Nous vous conseillons de déposer vous même la demande.
Maison écolo, HQE, bioclimatique, passive.
Vous voulez une maison différente des maisons traditionnelles.
Les maisons écologiques, bioclimatiques, HQE ou passives ne sont apparus dans les catalogues des constructeurs que depuis 2 ans. Le choix est souvent restrictif et le coût supplémentaire à celui d’une maison traditionnelle. Peu de constructeurs, aujourd’hui, sont aptes à la réaliser (sous-traitants non qualifiés, méconnaissance des règles…) Pour la plupart, sous le terme « maison écologique » se cache une maison traditionnelle équipée de poêle à bois, de triple vitrage ou de panneaux photovoltaïques. Mais une vraie maison écologique est pensée depuis les fondations jusqu’aux finitions. Alors attention au descriptif.
Tous les architectes ne sont pas non plus spécialistes de ce type de maison mais vous en trouverez quelques uns engagés depuis longtemps dans ce type de construction.
Les artisans.
Le constructeur vous impose les artisans avec lesquels il a sous-traité les lots. Si ce n’est pas vrai pour tous, généralement il emploie ceux ayant accepté le lot à moindre coût ou ceux disponibles immédiatement. Ils travaillent souvent sur plusieurs chantiers du constructeur et leurs plannings d’intervention sont souvent décalés en fonction des impératifs du constructeur.
L’architecte travaille généralement avec des entreprises qu’il connaît depuis longtemps mais vous pouvez lui demandez d’intégrer un artisan de votre connaissance.
Le second-œuvre et les finitions.
Dans les deux cas vous pouvez conservez à votre charge un lot ou/et les finitions.
Les matériaux.
Très peu de choix avec le constructeur, tous les choix possibles avec l’architecte.
Le suivi du chantier.
A chaque étape de la construction, un appel de fond vous sera demandé. Avec un constructeur vous devrez valider la qualité des réalisations. L’artisan et le constructeur étant liés par votre versement, en cas de problèmes de construction il n’est pas rare qu’un arrangement soit trouvé entre eux.
L’architecte peut vous remplacer ou vous accompagner. Homme de l’Art, il sera plus qualifié que vous pour constater les défauts et on ne peut lui raconter n’importe quoi. Il sera donc moins souple que le constructeur.
Les délais.
Pratiquement identiques. Comptez entre 18 et 24 mois.
Les coûts.
Lorsque vous signez avec un constructeur, tout ou presque est inclus.
Avec un architecte vous réglez ses honoraires (un pourcentage de l’enveloppe globale), les entreprises et les artisans.
L’architecte négociera pour vous ou avec vous les tarifs proposés.
Pour un architecte, sa prestation de maitre d’œuvre varie de 10 % à 15% de votre budget. Il reste donc 85 à 90% pour la construction.
Un constructeur prend de 15 à 30% de marge, il reste donc entre 70 et 85% pour la construction.
Le lot réservé.
Vous pouvez conserver à votre charge certains travaux. Ces travaux doivent être mentionnés dans le contrat de construction et évalués dans la notice descriptive.
Vous avez quatre mois après signature du contrat pour demander au constructeur de les réaliser au prix qu’il les a estimés. Alors n’attendez pas la fin de ce délai pour faire faire des devis.
Choisir un architecte
Ils sont plus difficiles à trouver que les constructeurs qui font de la publicité dans les journaux locaux.
Bien sur il y a le bouche à oreilles et puis les pages jaunes depuis lesquelles vous pourrez consulter leurs sites.Et avant de prendre rendez-vous, vérifiez qu’ils sont inscrits à l’ordre des architectes.
Quelles garanties vous offre l’architecte ?
De longues années d’étude
Une profession réglementée Nul ne peut exercer et porter le titre sans être inscrit à un tableau régional de l’Ordre des Architectes.
Une formation permanente. Ainsi, la réhabilitation, le désamiantage, l’organisation de la sécurité sur les chantiers, le paysagisme, les études d’impact et environnementales, le diagnostic immobilier, l’expertise, l’infographie… sont des domaines où l’architecte cultive particulièrement ses compétences.
L’éthique. L’architecte, au moment de son inscription, prête serment et s’engage à respecter le Code des devoirs professionnels qui définit ses missions et ses obligations professionnelles. Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions disciplinaires (avertissement, suspension, radiation).
La Garantie contractuelle
Un contrat écrit, indiquant clairement les obligations mutuelles de chacun.
L’étendue exacte des missions que vous confiez à l’architecte et qu’il s’engage à remplir pour votre compte.
Le mode de règlement des honoraires. Selon un calendrier précis depuis les études préliminaires jusqu’à la phase finale
Les délais précis qu’il doit respecter, pendant la phase de conception, pour l’exécution des différents documents et les délais que vous devez respecter pour les approuver.
Les assurances légales que l’architecte et vous-même en tant que maître d’ouvrage (assurance dommages-ouvrages) êtes tenus de souscrire.
Les honoraires de l’architecte se négocient librement et préalablement à la signature du contrat, ils dépendent du coût de l’opération, de sa complexité, de l’étendue et de la difficulté de la mission que vous lui avez confiée. Il est impossible de connaître le coût exact de la construction, tant que les entreprises consultées n’ont pas présenté leur devis. En conséquence, une clause du contrat d’architecte peut stipuler que si le coût de réalisation dépasse une marge dite ” de tolérance ” entre le montant estimé des travaux et le coût total réel, la rémunération de l’architecte initialement prévue est diminuée.
L’obligation d’assurance
– pour couvrir ses engagements professionnels
– pour couvrir les dommages causés à une tierce personne
– pour couvrir les désordres et les malfaçons dont il peut être reconnu responsable.
Il est le seul à être inscrit auprès d’un Ordre professionnel dont une des missions principale est de contrôler que ses membres ont réellement souscrit cette assurance. Le défaut d’assurance est passible de lourdes sanctions disciplinaires.
Le devoir de conseil qui s’exerce tout au long des missions que vous lui confiez.
- Au stade de la conception : faisabilité de l’opération, état du sol ou du sous-sol, il doit vous prévenir des imperfections d’un ouvrage réalisé à moindre frais ou de l’éventuel dépassement du budget prévu, des risques de la construction envisagée sur les immeubles voisins
- Au stade de la réalisation : choix des entreprises, qualité et caractéristiques des matériaux utilisés (il peut vous déconseiller l’usage de certains matériaux)
- Au stade de la réception : il doit vous alerter sur tous les vices et malfaçons apparents. Ses mises en garde sont le plus souvent adressées par écrit.
Choisir un constructeur
Prenez votre temps mais ne perdez pas votre temps.
Deux vérifications importantes avant de rencontrer des constructeurs.
Local, régional ou national vous devez vérifier qu’il adhère à l’Union nationales des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI) c’est une première garantie.
Puis vérifiez le classement des constructeurs sur le site de l’AAMOI (‘Association d’Aide aux Maîtres d’Ouvrage Individuel). L’AAMOI est votre nouvelle meilleure amie. Cette association établit un classement des constructeurs selon les commentaires des maitres d’ouvrage. Tous les problèmes rencontrés par ces derniers sont analysés et retranscris. Alors avant d’entamer des démarches vérifiez sa cotation sur leur site.
Préférez un constructeur bénéficiant du label de qualité “NF Maison Individuelle”.
Quelles garanties vous offre un constructeur?
- Le contrat de construction :
- La garantie de livraison,
- La garantie de parfait achèvement
- La garantie de bon fonctionnement
- La garantie décennale qui couvre pendant 10 ans les dommages affectant la solidité et l’étanchéité de la maison.
- L’assurance dommage ouvrage.
Le conducteur de travaux ou le maître d’œuvre.
Chez un constructeur on l’appelle le conducteur de chantier.
Chez un architecte c’est le maitre d’œuvre. Dans un petit cabinet d’architecture c’est souvent l’architecte qui est votre maitre d’œuvre.
Vous le rencontrerez après la signature de votre contrat et c’est bien dommage. Car si vous avez signé avec un commercial sympathique, c’est le conducteur de travaux qui va concrètement s’occuper de la construction de votre maison. Il peut être votre meilleur ou votre pire allié. L’homme qui doit être compétent, organisé, professionnel, c’est lui.
Cet homme est chargé de coordonner et de faire exécuter les travaux par des entreprises professionnelles qualifiées. Il vérifie la qualité, la conformité des matériaux et leur mise en œuvre.
C’est également lui qui organise et préside les réunions de chantier. Il contrôle par corps d’état la bonne réalisation des travaux et vous tient régulièrement informé du déroulement des opérations. Enfin, si, en cours de route, vous avez changé d’avis sur un détail ou si vous souhaitez faire rajouter une prestation non prévue au contrat, il se chargera d’établir avec vous un avenant au contrat précisant les conditions financières de sa réalisation et l’éventuel allongement des délais.
Le géomètre
C’est lui qui s’occupe du bornage de votre terrain il identifie, délimite, mesure, évalue la propriété immobilière bâtie ou non, et organise son enregistrement et celui des droits réels attachés. Par extension, il étudie, projette et dirige l’aménagement ou l’amélioration foncière, rurale ou urbaine. Voir le site des géometres experts
Le géologue
Il réalise l étude géologique et géotechnique du sol, qui a pour but d’optimiser le système de
fondation et de donner l’ensemble des dispositions constructives qui assureront la pérennité de l’ouvrage.
Il réalise une enquête de voisinage et une recherche bibliographique sur le site, étudie un relevé géophysique (sondages électriques horizontaux) sur la zone d’implantation afin de mesurer la résistivité du sol, effectue des essais au pénétromètre lourd afin de mesurer la résistance mécanique du sol, et une reconnaissance géologique par carottage,
Sur la base des résultats de l’ensemble de ces essais, il adresse un rapport technique avec les préconisations du système de fondation adapté à la nature du sol. Ces préconisations sont couvertes par l’assurance décennale du géologue.
L’ingénieur béton
Il a un rôle important dans la préparation des chantiers. Il est également un précieux conseiller technique pour l’ingénieur de chantier. A partir de l’avant-projet qui fournit les grandes lignes du projet, il établit les plans d’exécution des constructions. Pour cela, il calcule tous les éléments de structure et fournit toutes les cotes nécessaires à l’exécution sur les chantiers dans les moindres détails.
Il planifie et coordonne les plans de coffrage et d’armatures.
Il conçoit le mode de réalisation : les matériaux, les modes d’assemblage et parfois les moyens à mettre en œuvre. Il vérifie aussi la conformité technique des plans et conseille l’ingénieur de chantier.
Le thermicien
Les calculs RT 2005 permettent de définir des constructions économes en énergie et de limiter les effets des consommations d’énergie sur l’environnement en utilisant en particulier les énergies renouvelables.
A partir des plans et des cahiers de charges. Le thermicien vérifie que les matériaux (isolation, menuiseries …) et matériels (chauffage, eau chaude sanitaire, en particulier solaire, rafraîchissement, ventilation …) sont conformes aux exigences de la réglementation.
Un premier calcul permet d’optimiser les matériaux et matériels en préconisant si nécessaire des solutions par l’intermédiaire d’un rapport récapitulatif provisoire pour accord. Suite à vos observations, il vous transmet le rapport récapitulatif mis à jour
Lorsque les matériaux et matériels ont été sélectionnés, une nouvelle étude est réalisée. Elle permet de contrôler la conformité finale du bâtiment à la RT 2005 et d’établir la fiche de synthèse standardisée nécessaire au diagnostic de performance énergétique.
Choisir l’architecte paysagiste
Spécialisé dans la conception de jardins. Il est à la fois un homme de l’art qui réalise pour chaque
projet une œuvre unique mais aussi un technicien connaissant parfaitement les plantes, l’écologie, et les techniques de construction. Il réalisera les plans de votre futur jardin. Vous pourrez ensuite faire appel à vos mains vertes et votre huile de coude ainsi qu’aux nombreux outils de jardinier ou demander à un professionnel de réaliser pour vous votre jardin de rêve. Faire appel à ce professionnel permet de réaliser de nombreuses économies en évitant la plantation d’espèces non adaptées à la nature du terrain.
Le choix des matériaux, ou les choix d’aménagements peuvent fortement varier. Indiquez votre budget aux professionnels ;.
Choisir un paysagiste n’est pas toujours une chose facile. Comment comparer les services de l’un ou l’autre ? Le choix d’un professionnel du paysagisme dépend de plusieurs critères : Si cela vous est possible, renseignez vous auprès de propriétaires de jardins proches de votre future maison. De plus s’il est à proximité de chez vous, vous réduirez les coûts de transports et Il sera aussi plus facile de le contacter en cas de litiges.
Attention un bon professionnel est souvent surchargé, préférez attendre le bon que de vous précipitez sur le plus disponible.
Certains travaux nécessitent plusieurs employés en même temps. Quel est son effectif ? Est-il correctement équipé en matériel? Certaines grosses machines ou matériels spécialisés ne peuvent pas être achetées par une petite entreprise, bien qu’ils pourraient réduire nettement les coûts de votre chantier.
Vos demandes spécifiques: la création d’une piscine-étang, par exemple, n’est maîtrisée que par une poignée de professionnels. Demandez-lui s’il a une certification professionnelle? Peut-il vous fournir une liste de référence d’anciens clients? Est’ il DPLG ?
Comparez bien les devis! Faites-vous expliquer les termes techniques et n’hésitez pas à demander des devis détaillés.
Attention, un devis « bon marché » peut se révéler être en réalité plus cher qu’un autre devis plus détaillé. Prenez gare aux travaux complémentaires facturés à l’heure ainsi qu’aux modifications de dernières minutes!
Ne soyez pas exigeant en terme de délais de réalisation: le désir de rapidité peut vous coûter plus cher.