Établir votre budget
Dans un monde idéal, vous choisissez votre terrain, vous décrivez à un architecte ou à un constructeur la maison de vos rêves, puis vous demandez à votre banquier le prêt pour acquérir votre « chez vous ». En réalité votre budget va dépendre de vos capacités de remboursement.
Le montant global du prêt pourra être plus important selon le nombre d’années de remboursement que vous pourrez obtenir (cela dépendra aussi de certains critères bancaires)
Si vous possédez un apport personnel, votre enveloppe budgétaire s’en trouvera améliorée.
Alors papier, crayon et calculatrice en mains commencez à renseigner vos revenus et vos charges annuelles actuelles.
- Charges d’habitation (loyer, électricité, eau, téléphone, internet),
- Alimentation,
- Transport (carburant, parking, métro, bus),
- Habillement,
- Loisirs (vacances, restos, cinéma, sport),
- Santé (mutuelle, médecin, dentiste, lunette),
- Assurance (habitation, véhicule),
- Animaux
- Impôts (sur le revenus, taxe d’habitation)
Si vous avez des prêts en cours, quels sont les montants à rembourser et pendant combien de temps encore.
Avec ces éléments renseignés, prenez rendez-vous avec votre banquier habituel et demandez-lui une estimation de votre capacité d’emprunt. Apportez votrebudget et les documents suivants:
- 2 derniers avis d’imposition,
- 3 derniers bulletins de salaire, et celui de décembre si vous avez un 13èmemois ou des primes
Vous pourrez ensuite, lorsque votre projet sera plus avancé obtenir d’autres estimations auprès de banques concurrentes et inclure les credits d’impots, ou prêt à taux zéro,
Voir aussi le prêt classique
Vous avez maintenant une enveloppe globale.
Cette enveloppe va vous permettre de définir la part pour le terrain, la maison et les frais annexes. Voyons-les en détail
Estimer l’acquisition du terrain
Frais de notaire: Les honoraires dépendent du prix de vente, ils se calculent par tranche.
- De 0 à 6500€= 4%
- De 6500 à 17000 e = 1,65%
- De 17000 à 30000€ = 1,10%
- Au-delà de 30000€ = 0,825%
- Les frais annexes de 0,20 à 0,30%
- Les frais de débours de 0,15 à 0,30%
- Les taxes 5,14%
Soit pour un terrain de 80000€ : Honoraires (260 + 173,25 + 143 + 412, 50) = 988.75
+ Frais annexes 240€ + Frais de débours 240€ + Taxes 4112€. Total = 5100,75€
Bornage. Les frais de géomètre sont environ de 500€
Viabilisation. Les frais dépendent de la nature du sol et de la distance à réaliser
Prévoir en moyenne 10000€
Plus évidement le coût d’achat du terrain.
Estimer les frais annexes à la construction
- Frais de déménagement. Si vous faites appel à un déménageur, ils vont dépendre du volume, de la distance à parcourir, de la prestations choisie, de la date et du montant assuré. Si vous faites appel à vos amis, ils vont aussi dépendre du volume, de la distance et de l’assurance à prendre pour cette opération auquel vous ajouterez l’achat de cartons et de papierbulle et du pique-nique.
- Taxe foncière à ajouter à votrebudget annuel.
- Taxe d’habitation (différence entre votre taxe actuelle et la future)
- Frais de Transport (quels seront vos coûts futurs. (2èmevoiture par exemple)
- Aménagement de la cuisine et de la salle de bains (le mobilier n’est pas inclus dans le coût de construction)
- Décoration intérieure Même si la peinture ou le papier peint est inclus dans la prestation vous aurez surement besoin de racheter des rideaux, des tringles…
- Aménagement du jardin (frais du paysagiste) Pensez-y dès le départ car rien n’est plus déprimant qu’un terrain en friche, non arboré et pensez à la clôture.
- L’assurance du prêt immobilier.
Votre deuxième estimation est faite
Il suffit maintenant de déduire de votre enveloppe globale les frais du terrain et les frais annexes pour connaître votre enveloppe « Maison »
L’enveloppe maison
Honoraires d’Architecte
Les honoraires varient de 10 à 15% du cout global de la construction (voir détail, règle 4)
Etude de sol, étude structure et béton
Si vous faites appel à un architecte, le coût de ces études est à prévoir.
Si vous passez par un constructeur, assurez vous quelles sont incluses dans sa prestation et exigez-les.
Une étude de sol coûte en moyenne 1000€, une étude béton 3000€
L’étude de sol va permettre de déterminer la nature géologique du terrain, l’épaisseur des différentes couches, la présence de nappes phréatiques. Elle déterminera le type des fondations.
Après analyse des études des sols, l’étude structure et béton vérifiera que les structures sont dimensionnées et les sections calculées d’une façon optimale dans le respect de l’architecture ( fondations, dallages, murs, poteaux, poutres)
La taxe locale d’équipement. Elle est due si vous vous installez dans une commune de plus de 10000 habitants. Elle se règle en deux fois après dépôt du permis de construire (au bout de 18 puis 36 mois) Elle dépend de la SHON, de la valeur au m2 et du taux de la commune (entre 1 et5%) (Exemple 100m2 x 512€ x 3,5% = 1792€. Mais vous pouvez en être exonéré dans certains cas (prêt à taux zéro, zone d’aménagement concertée).
Le choix du terrain
Le choix d’un terrain nécessite une longue période de recherche. Notaires, agences immobilière, lotisseurs, géomètres experts, petites annonces, site internet sont des sources potentielles.
Les terrains entre 500 et 1000m2 sont lesplus recherchés mais ils entrainent plus de contraintes pour la surface et le type deconstruction. Un grand terrain permet plus de libertés et delatitude sur le choix architectural mais parfois plus de contraintes (raccordement aux réseaux, problèmes de voirie, de clôture puis d’entretien).
Si vous souhaitez une maison de plain-pied mieux vaut choisir un terrain plat ou à faible pente. Les maisons à 2 ou 3 niveaux s’adaptent aussi bien sur un terrain plat qu’un terrain pentu.
Avant de visiter un terrain vous devez vous poser de nombreuses questions.
- Est’ il dans un village ou à proximité?
- Quelle est sa surface ?
- Est’ il plat ou en pente ?
- Arboré ou nu ?
- Par quoi est’ il entouré ?(champs, bois, bâtiment)
Avant d’acquérir un terrain vous devez vous renseigner
- Du montant de la taxe de raccordement aux réseaux, de la taxe locale d’équipement, de la taxe foncière et de celle de la taxe d’habitation (estimation).
- De la Surface Habitable Hors d’œuvre autorisée.
- Est’ il borné ?
- Une étude géologique a-t-elle été réalisée ?
- Il y a-t-il des servitudes ?
- Est’ il situé en zone sismique ? (surcoût à la construction)
- Quels sont les risques liés à ce terrain ? (inondation, éboulement, glissement, carrières et affaissement, profondeur de la nappe phréatique, pollution de friches industrielles, ligne à haute tension, nuisances olfactives ou sonores, projet d’aménagement futurs)
Lorsque vous avez trouvé le terrain idéal, vous allez vous porter acquéreur, soit par le biais d’un notaire soit par celui d’un lotisseur.
Avant d’acheter ce terrain sur lequel vous ferez construire votre maison vous devez précisez que l’achat ne sera définitif qu’après obtention du certificat d’urbanisme.